Coupe terrain

L’étude de sol

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  • Le 28/01/2020

Dans le but de sécuriser la construction d’une maison individuelle, la loi Elan du 23 novembre 2018 a créé un nouveau diagnostic obligatoire lors de la vente d'un terrain : une étude géotechnique (une étude de sol).

Pourquoi une étude de sol ?

L'obligation d'effectuer une étude de sol part d’un constat : les sinistres liés à la sécheresse, déjà importants, devraient continuer à croître avec l’évolution du climat. Ces sinistres « sont causés par le phénomène de retrait-gonflement des sols argileux, qui affecte l’intégrité des bâtiments, suite à des épisodes de sécheresse suivis d’épisodes pluvieux. Ce problème touche plus particulièrement les maisons individuelles, qui disposent souvent de fondations plus légères que les bâtiments collectifs ».
Selon la Fédération française de l’assurance, « 20.000 à 30.000 maisons individuelles sont construites chaque année sur des zones argileuses sans fondations adaptées ».
L'étude géotechnique doit remédier à cette situation :

  • en informant l'acheteur du risque potentiel ;
  • en informant le constructeur à qui devra être remise l'étude de sol. Le constructeur devra alors obligatoirement proposer des solutions techniques adaptées.

Les techniques de construction utilisées doivent dorénavant permettre d'atteindre les objectifs suivants :

  • limiter les déformations de l'ouvrage sous l'effet des mouvements différentiels du terrain tant par la conception et la mise en œuvre des éléments de structure et de fondation que par le choix des matériaux de construction ;
  • limiter les variations de teneur en eau du terrain à proximité de l'ouvrage dues aux apports d'eaux pluviales et de ruissellement ainsi qu'à la végétation ;
  • limiter les échanges thermiques entre l'ouvrage et le terrain adjacent.

Le contenu de l’étude de sol

L'étude géotechnique est dite « préalable » lorsqu'elle identifie les risques géotechniques d'un terrain et définit des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque de mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols.

L'étude géotechnique est dite « de conception » lorsqu'elle prend en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment. L'étude de sol a alors pour objet de fixer, sur la base d'une identification des risques géotechniques du site d'implantation, les prescriptions constructives adaptées à la nature du sol et au projet de construction.

Le contenu précis de l'étude de sol sera précisé prochainement.

Les zones géographiques concernées par l’étude de sol

L'étude géotechnique s'impose pour un terrain situé dans une zone à risque, en pratique une zone de sols argileux. Les sols argileux sont présents sur une grande partie du territoire (les zones les moins concernées sont la Bretagne, les Vosges, le Massif Central, les Pyrénées, les Alpes et la Corse). 
Une carte d'exposition au phénomène de mouvement de terrain différentiel sera prochainement publiée. Elle identifiera quatre catégories de zones :

  • exposition forte ;
  • exposition moyenne ;
  • exposition faible ;
  • le reste du territoire (zones d'exposition résiduelle où la présence de terrain argileux n'est, en l'état des connaissances, pas identifiée). 

L'étude de sol est obligatoire dans les zones où l'exposition au risque est qualifiée de moyenne ou forte.

Les ventes concernées par l’étude de sol

Dans les zones géographiques soumises à étude géotechnique, sont concernées :

  • les ventes de terrains non bâti constructibles permettant la réalisation de maisons individuelles (terrains à bâtir) ;
  • les contrats de construction de maison individuelles (CCMI).

L'étude de sol devait être obligatoire pour les ventes de terrains et les CCMI signés à compter du 1er janvier 2020 ; le retard pris dans la publication de textes d'application en retarde l'effectivité.

En dehors de toute obligation légale, il est toujours recommandé d'effectuer une étude de sol avant de se lancer dans un projet de construction d'une maison.

La durée de validité de l’étude de sol

La durée de validité de l'étude géotechnique est de trente ans si aucun remaniement du sol n'a été effectué.

L'étude géotechnique de conception prenant en compte l'implantation et les caractéristiques du bâtiment n'est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée.

Sources :